Kebijakan perumahan di California tidak selalu efektif. Bisakah undang-undang baru ini membuat mereka kuat?

Kalifornia telah meloloskan puluhan rancangan undang-undang dalam beberapa tahun terakhir yang bertujuan untuk mendorong perumahan baru, namun tidak semuanya efektif dalam membangun lebih banyak rumah, karena para penentang telah menemukan solusi untuk menolak pembangunan baru.

Tahun ini, badan legislatif negara bagian mengeluarkan serangkaian undang-undang yang bertujuan untuk memperkuat undang-undang yang sudah ada dengan menyediakan mekanisme penegakan hukum atau menutup celah yang membuat implementasinya tidak jelas.

“Tidak ada alasan lagi,” kata Gubernur Gavin Newsom ketika dia menandatangani paket 32 ​​proyek perumahan baru pada bulan September. “Undang-undang baru ini, dikombinasikan dengan sumber daya negara bagian yang belum pernah ada sebelumnya, akan menyediakan lebih banyak perumahan, menjauhkan orang dari jalanan dan memberikan dukungan yang mengubah hidup yang akan bermanfaat bagi seluruh warga California.”

Banyak dari undang-undang tersebut mencakup salah satu undang-undang perumahan tertua yang pernah ada: Undang-Undang Akuntabilitas Perumahan tahun 1982, yang memberi tahu kota berapa banyak unit yang harus mereka bangun setiap delapan tahun dan kemudian mengharuskan mereka membuat rencana tentang bagaimana unit tersebut harus diakomodasi. Saya akan melakukan ini.

SB 1037, yang disahkan tahun ini, memungkinkan pejabat negara untuk mengenakan denda baru pada kota-kota yang tidak membuka lebih banyak perumahan atau mengembangkan rencana pembangunan perumahan yang disetujui untuk tujuan masa depan mereka.

Newsom mengancam akan menuntut kota-kota yang dituduhnya melanggar undang-undang perumahan, termasuk Half Moon Bay, yang komisi perencanaannya lambat dalam menyetujui proyek perumahan pekerja pertanian di sana. Kini, aturan baru tersebut akan menimbulkan ancaman baru bagi mereka. Denda apa pun yang dikenakan di kota akan dimasukkan ke dalam dana perumahan yang terjangkau di wilayah tersebut.

Berdasarkan Undang-Undang Akuntabilitas Perumahan, kota-kota yang tidak memiliki rencana perumahan yang disetujui juga tunduk pada ketentuan yang dikenal sebagai “opsi pembangun”, yang memungkinkan pengembang untuk mengikuti kode zonasi lokal dan mengusulkan proyek yang jauh lebih tinggi dan lebih padat, hingga 20% unitnya disewakan kepada penyewa yang memenuhi syarat dengan harga terjangkau.

Karena beberapa kota di Bay Area terlambat memenuhi tenggat waktu pengajuan rencana perumahan yang disetujui negara pada tahun 2022, beberapa pengembang memutuskan untuk menggunakan alat yang kurang dikenal. Para tetangga khawatir bahwa pinggiran kota mereka yang jarang penduduknya akan menjadi “Manhattanisasi”. Proyek meliputi a kompleks tiga menara di bekas kampus Sunset Magazine di Menlo Park dan proyek hotel dan penginapan di kilang anggur pegunungan di perbukitan di belakang Saratoga.

Namun proyek-proyek tersebut belum berjalan – dan, pada kenyataannya, belum ada satupun dari 98 proyek perbaikan yang diusulkan oleh para pembangun di Bay Area yang telah berjalan, karena kota-kota memanfaatkan celah dalam pasokan bangunan untuk mencegah proyek-proyek tersebut. dari bergerak maju.

AB 1893, yang ditulis oleh Anggota Dewan Demokrat Oakland Buffy Weeks, akan menutup beberapa celah tersebut, serta beberapa ketentuan undang-undang perumahan kontroversial yang mencegah pengembang membangun apa yang mereka inginkan, sekaligus memungkinkan mereka membuatnya lebih padat dan lebih tinggi. di kota-kota dengan elemen perumahan yang dikonfirmasi.

RUU “pembersihan” kedua yang dikeluarkan minggu ini akan memperluas Undang-Undang Perumahan Terjangkau dan Pekerjaan Berkualitas Tinggi tahun 2022, juga dikenal sebagai AB 2011, yang secara hukum mengizinkan perumahan multikeluarga dibangun di sebagian besar lokasi yang dikategorikan secara komersial.

Dan di bawah SB 937 Senator negara bagian San Francisco dari Partai Demokrat, Scott Wiener, Pengembang tidak perlu membayar biaya dampak yang dipungut oleh pemerintah daerah pada konstruksi baru – hingga proyek selesai, langkah ini dimaksudkan untuk mengurangi biaya dan menciptakan lebih banyak proyek.

“Anda melihat sebuah pola di mana Badan Legislatif meloloskan rancangan undang-undang perumahan dan kota-kota mencari cara untuk keluar dari undang-undang tersebut,” kata Matthew Lewis, juru bicara kelompok advokasi perumahan California YIMBY, tentang sifat “pembersihan” dari sebagian besar tagihan perumahan sesi ini. “Ini adalah permainan kucing dan tikus – dan sejauh kita harus mengejar tikus, kita akan melakukannya.”

Meskipun Newsom menandatangani sebagian besar rancangan undang-undang perumahan yang disahkan Badan Legislatif, dia juga meninggalkan beberapa di antaranya.

Khususnya, gubernur, yang secara luas dianggap mempunyai kepentingan dalam jabatan tinggi, memveto AB 3068, yang akan memberikan izin segera kepada pengembang untuk konversi kantor-ke-perumahan di pusat-pusat kota di seluruh negara bagian. Dalam pesan vetonya, Newsom mengatakan dia mendukung konversi kantor, namun mengatakan RUU tersebut terlalu berlebihan karena memberikan terlalu banyak keuntungan bagi kota. kekuatan untuk mematuhi standar ketenagakerjaan. RUU ini akan memaksa pengembang mana pun untuk membayar upah yang berlaku untuk meringankan pekerja dan memberikan kewenangan kepada kota untuk mencabut izin mendirikan bangunan dan mengeluarkan perintah penghentian pekerjaan jika pengembang terbukti tidak mematuhinya. .

Newsom menyebutnya sebagai “perluasan signifikan terhadap undang-undang yang ada”. Saat ini, kota hanya dapat menghentikan pembangunan proyek karena sejumlah kecil pelanggaran, misalnya jika hal tersebut menimbulkan ancaman langsung terhadap kesehatan dan keselamatan pekerja.