Langkah-langkah pengendalian sewa di California dapat diterapkan di seluruh Amerika

Robbie Sequeira (TNS) Stateline.org

Di antara banyak pertanyaan pemungutan suara yang akan dipertimbangkan oleh para pemilih Amerika bulan depan, para ahli perumahan menaruh perhatian besar pada California dan sebuah pertanyaan yang disebut Proposisi 33 – usulan pencabutan pembatasan negara bagian terhadap kontrol sewa lokal.

Jika disahkan, peraturan tersebut akan dikembalikan ke pemerintah daerah untuk memberlakukan atau mengubah undang-undang pengendalian sewa. Untuk pengacara, lulus Proposisi 33 akan menjadi peluang penting untuk mengatasi krisis perumahan di California. Bagi industri real estate, mengalahkan Proposisi 33 berarti mempertahankan status quo di pasar yang telah menghasilkan keuntungan miliaran dolar bagi pemilik perusahaan.

Meskipun pengendalian sewa—batas maksimum sewa—memberikan keringanan kepada penyewa, beberapa ekonom menyarankan Terdapat trade-off yang signifikan: Kebijakan pengendalian sewa dapat menyebabkan hal ini sewa yang lebih tinggi untuk unit tanpa pengawasanmengurangi insentif tuan tanah untuk memelihara unit, mengurangi penciptaan perumahan sewa baru, dan meningkatkan kekurangan perumahan yang terjangkau.

Mulai Januari 2021, negara bagian dan daerah di seluruh negeri dilaksanakan Menurut Koalisi Perumahan Berpenghasilan Rendah Nasional, sebuah organisasi nirlaba yang mendorong perumahan terjangkau, lebih dari 300 penyewa baru dilindungi.

Dan beberapa pendukung perumahan berpendapat bahwa jika warga California menyetujui pertanyaan pemungutan suara tersebut, negara bagian lain dapat mengikuti jejaknya dan memperluas kontrol sewa di tahun-tahun mendatang sebagai cara untuk mencegah kenaikan tarif yang dapat memaksa penyewa berpendapatan rendah dan menengah untuk keluar.

Chris Melody Fields Figueredo, direktur eksekutif Pusat Strategi Inisiatif Pemungutan Suara, sebuah kelompok advokasi liberal, mengatakan inisiatif pemungutan suara dapat “memiliki dampak positif di seluruh negeri.” “Perlindungan penyewa telah menunjukkan bahwa mereka punya cara [to being passed] ketika diserahkan ke tangan pemilih setelah pandemi. “

Pengendalian sewa memiliki sejarah panjang di California. Sebelum tahun 1995, pemerintah daerah diperbolehkan menerapkan pengendalian sewa selama tuan tanah masih menerima keuntungan finansial yang wajar.

Namun pada tahun itu, anggota parlemen dengan dukungan industri perumahan meloloskan RUU tersebut Undang-Undang Sewa Costa-Hawkins. Undang-undang ini memperkenalkan mandat baru: tidak ada pengendalian sewa atas kondominium atau rumah keluarga tunggal, dan tidak ada pengendalian sewa atas properti yang dibangun setelah tahun 1995.

Pada tahun 2018 dan 2020, para pemilih menolak langkah-langkah seperti Proposisi 33 yang akan mencabut Undang-Undang Costa-Hawkins. Tahun ini, para pelobi dari kedua belah pihak mengucurkan dana untuk kampanye Proposisi 33, dan hal ini menarik perhatian nasional dari para pendukung perumahan dan kelompok industri tuan tanah.

Menurut Waktu Los Angelespendukung Proposisi 33, yang dipimpin oleh AIDS Foundation, mengumpulkan hampir $40 juta; Penentangnya, yang dipimpin oleh Komite Masalah Asosiasi Perumahan California, mengumpulkan hampir $75 juta untuk mengalahkannya.

Pandangan lain

Banyak perubahan dalam kebijakan perumahan sejak kebijakan terakhir gagal pada tahun 2020.

Sejak pandemi COVID-19, defisit perumahan yang terjangkau semakin parah, dengan harga sewa yang meningkat sebesar 26% di seluruh negeri. menurut Pusat Gabungan Studi Perumahan Universitas Harvard. Bangsa ini membutuhkannya sekarang lebih dari 7 juta item untuk penyewa berpenghasilan sangat rendah, menurut Koalisi Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah Nasional. Kurangnya rumah seperti itu ditingkatkan sekitar 500.000 antara tahun 2019 dan 2022.

“Hal ini menempatkan jutaan orang Amerika pada posisi di mana mereka harus memilih antara membayar sewa dan mendapatkan kebutuhan dasar seperti makanan dan obat-obatan yang menyelamatkan nyawa,” kata Emily Benfer, direktur Policy Equity & Advocacy Clinic dan profesor hukum klinis di the Fakultas Hukum Universitas George Washington.

“Ini adalah isu yang mempengaruhi orang-orang di seluruh spektrum politik,” kata Benfer.

Dan California sangat terkena dampaknya: Lebih banyak rumah tangga, 44 persen, yang menjadi penyewa dibandingkan negara bagian lain kecuali New York, menurut laporan tersebut. Institut Kebijakan Publik California.

Menurut A Analisis terbaru Stateline56% penyewa di California menghabiskan setidaknya 30% pendapatan mereka untuk perumahan, situasi yang dikenal sebagai “pengeluaran”. Angka ini merupakan angka tertinggi kelima di negara ini.

Ketika undang-undang tahun 2019 berapa banyak penyewa dapat menaikkan harga sewa di seluruh negara bagian setiap tahunnya – batas untuk sebagian besar apartemen dan rumah yang berusia minimal 15 tahun tetap tidak lebih dari 10% di California, yang jauh di atas gaji penyewa.

Jajak pendapat dalam beberapa tahun terakhir menunjukkan bahwa para pemilih di seluruh negeri semakin memprioritaskan keterjangkauan perumahan dan melindungi penyewa. Kandidat presiden dari Partai Demokrat Kamala Harris berbicara tentang pengendalian sewa dalam kampanyenya dan pemerintahan Biden musim panas ini melaksanakan rencananya sewa akan meningkat dalam dua tahun pada skala republik.

Namun beberapa ekonom mengatakan pengendalian sewa adalah ide yang buruk karena dapat memperburuk krisis perumahan.

“Pengendalian harga sewa sama memalukannya dengan kebijakan ekonomi apa pun yang ada dalam perangkat ini. Gagasan bahwa kita menghidupkan kembali dan memperluas kebijakan ini pada akhirnya akan memperburuk masalah perumahan kita, bukannya memperbaikinya. kata surat kabar “Washington Post”. pada bulan Juli.

National Apartment Association, sebuah kelompok lobi yang mewakili pemilik perusahaan lebih dari 12 juta apartemen di seluruh dunia, mengatakan tindakan pengendalian sewa akan membuat pengembang enggan membangun unit baru.

“Dengan sedikit atau tidak adanya kemampuan untuk menghasilkan keuntungan, investor mengalihkan pendanaan mereka ke wilayah lain yang dikendalikan oleh sewa.” kata kelompok itu di situs web Anda. “Dalam praktiknya, kebijakan-kebijakan ini berdampak pada peningkatan biaya perumahan dengan memaksa populasi yang terus bertambah bersaing untuk mendapatkan unit yang lebih sedikit.” Organisasi tersebut menolak untuk diwawancarai oleh Stateline.

Alexandra Alvarado, Direktur Pemasaran dan Pendidikan di Asosiasi Pemilik Rumah AmerikaSebuah kelompok industri yang membantu tuan tanah dalam menyaring penyewa dan layanan lainnya mengatakan bahwa tuan tanah kecil di California – sebuah kelompok yang sering diabaikan dalam pertarungan antara penyewa dan tuan tanah perusahaan – mungkin tidak dapat menutup hilangnya kendali sewa. dapat menyebabkan hal ini, tidak seperti pemilik perusahaan yang sehat secara finansial.

“Tuan tanah yang besar dan pop biasanya tidak menaikkan harga sewa sebanyak tuan tanah korporasi, namun pengendalian sewa memaksa mereka untuk terus menaikkan harga sewa atau menghadapi risiko sisa, terutama ketika penyewa pindah,” katanya dalam sebuah wawancara.

“Situs Uji Hebat”

Selain peraturan negara bagian, dua kota di California – Berkeley dan San Francisco – juga memiliki peraturan perumahan yang terjangkau dalam pemungutan suara. Sebuah proposal yang didukung oleh Dewan Kota Berkeley akan membatasi kenaikan sewa tahunan sebesar 5 persen dan menghilangkan beberapa pengecualian pengendalian sewa, sementara San Francisco cepat proyek perumahan yang terjangkau dengan menyederhanakan proses perizinan.

Proposal kompetitif Berkeley ditawarkan oleh kelompok pemilik tanahakan menjadi memperluas pelepasan kendali sewamengarahkan sebagian pendapatan kota atas nama penyewa kepada pemilik properti dan membatasi kekuasaan dewan pengawas sewa kota.