Penolakan California terhadap pengendalian sewa mungkin menandakan keinginan nasional untuk melakukan pendekatan yang berbeda

Robbie Sequeira | (TNS) Stateline.org

Para pemilih di Kalifornia bulan ini menolak usulan untuk mencabut pembatasan di seluruh negara bagian mengenai pengendalian sewa lokal, yang memberi isyarat kepada negara-negara berhaluan kiri lainnya bahwa pembatasan serupa terhadap kenaikan sewa mungkin akan sulit dilakukan.

Ini sebenarnya ketiga kalinya warga California mengatakan tidak.

Kekalahan dari tindakan tersebut mengecewakan para pendukung penyewa, yang mengatakan pengendalian sewa akan membantu mencegah kenaikan harga sewa yang cepat di seluruh negara bagian. Namun kekalahan terbaru yang dialami tuan tanah dan industri perumahan merupakan tanda bahwa pengendalian sewa di seluruh negara bagian masih sulit dilakukan.

“Saya pikir sudah lebih jelas dari sebelumnya bahwa pengendalian sewa di seluruh negara bagian bukanlah hal yang diinginkan sebagian besar warga California,” kata Alexandra Alvarado, direktur pemasaran dan pendidikan di American Apartment Owners Association, sebuah kelompok industri yang membantu penyewa memantau direktur penyewa. dan layanan lainnya.

“Ini ketiga kalinya gagal dan saya pikir ini memberikan pesan yang kuat,” katanya. “Tetapi saya rasa mereka yang sangat mendukung pengendalian sewa tidak akan berhenti melakukan pemungutan suara.”

Permintaan menunjukkan Tiga perempat warga Amerika percaya keterjangkauan perumahan adalah isu penting, namun California adalah satu-satunya negara bagian yang menerapkan langkah perlindungan penyewa dalam pemungutan suara di seluruh negara bagian selama pemilu tahun 2024.

Proposisi 33 bertanya kepada pemilih California apakah mereka ingin mencabut Undang-undang Perumahan Costa-Hawkins tahun 1995, yang membatasi kontrol sewa lokal terhadap apartemen dan semua rumah keluarga tunggal serta kondominium yang dibangun setelah tahun tersebut di sebagian besar California. Banyak pendukung undang-undang tersebut percaya bahwa undang-undang tersebut membuat pasar perumahan California terbuka untuk pembangunan baru.

Langkah ini menarik investasi yang signifikan dari kedua belah pihak. Itu Waktu Los Angeles dilaporkan Pendukung Proposisi 33, yang dipimpin oleh AIDS Healthcare Foundation, telah mengumpulkan hampir $48 juta, sementara penentangnya, termasuk California Apartment Association, telah mengumpulkan hampir $125 juta.

Ini gagal sebesar 61-39%.

“Ini adalah kerugian yang mengecewakan, dan menurut saya ini tidak berarti bahwa masyarakat di California dan di seluruh negeri tidak menginginkan perumahan yang terjangkau,” kata Chris Melody Fields Figueredo, direktur eksekutif Ballot Initiative Strategy Center, sebuah organisasi pemikir yang berhaluan liberal. tangki. kelompok advokasi. “Terlalu banyak uang yang dihabiskan untuk mengalahkan Prop 33 dan terlalu banyak informasi yang salah yang diberikan kepada pemilih tentang apa yang sebenarnya akan dilakukan oleh pengendalian sewa.”

Stijn Van Niverburgh, seorang profesor real estat dan keuangan di Universitas Columbia, mengatakan para pemilih di California telah berulang kali menunjukkan bahwa mereka memahami bahwa pengendalian sewa dapat membatasi pasokan perumahan dan merugikan keterjangkauan. Pendekatan terbaik, katanya, adalah pemerintah mempersingkat waktu pembangunan perumahan dengan mengatur perizinan dan persetujuan penggunaan lahan.

“Beban sewa telah meningkat di seluruh negeri, dan para penyewa tidak senang dengan kenaikan biaya perumahan,” katanya kepada Stateline melalui email. “Cara terbaik untuk memperbaiki situasi ini adalah dengan membangun lebih banyak perumahan.”

Di tempat lain di Kalifornia

Meskipun Proposisi 33 gagal, perlindungan penyewa negara bagian lainnya masih ada di California. di bawah a Undang-undang negara bagian tahun 2019tuan tanah dibatasi kenaikan sewa tahunan tidak lebih dari 10% pada sebagian besar properti yang berusia di atas 15 tahun.

Harga sewa di California terus melebihi upah, dan para pendukung mengatakan tuan tanah dan pengembang dapat menghindari undang-undang tahun 2019.

menurut analisis Stateline terbaruLima puluh enam persen penyewa di California membelanjakan setidaknya 30 persen pendapatan mereka untuk perumahan, sebuah situasi yang dikenal sebagai “beban biaya”. Angka ini merupakan angka tertinggi kelima di negara ini.

Dan sejak pandemi COVID-19, kekurangan perumahan yang terjangkau semakin parah secara nasional, dengan harga sewa yang meningkat sebesar 26%. Menurut Pusat Studi Perumahan Bersama Universitas Harvard.

Alvarado dari kelompok industri mengatakan kegagalan Proposisi 33 mencerminkan masalah yang memecah belah di negara bagian yang beragam secara ideologis, bukan penolakan terhadap semua upaya perumahan yang terjangkau di negara bagian tersebut.

“California lebih dari sekedar Berkeley dan San Francisco, dan para pemilih mengirimkan pesan yang jelas ke seluruh negara bagian,” katanya. “Meskipun Prop 33 gagal, langkah-langkah perumahan lokal yang terjangkau masih berkembang.”

Pada hari yang sama ketika warga California menolak tindakan pengendalian sewa, para pemilih di Los Angeles County menaikkan pajak penjualan sebesar setengah sen untuk mendanai perumahan yang terjangkau dan mengatasi krisis tunawisma di sana.

“Penentang Proposisi 33 mencari alternatif untuk mengatasi masalah perumahan yang terjangkau – meskipun memerlukan biaya – tanpa membatasi pembangunan,” kata Alvarado.

Pada akhirnya, banyak pengembang dan investor California melihat kekalahan Proposisi 33 sebagai hal yang penting bagi ledakan perumahan di negara bagian tersebut.

Pengacara real estat terkemuka Los Angeles Edgar Halatian mencatat bahwa pencabutan undang-undang Costa-Hawkins di negara bagian tersebut dapat berdampak buruk pada konstruksi, terutama di kota-kota yang menentang pembangunan.

“Apa yang saya baca tentang hasil pemungutan suara adalah California akan membangun perumahan,” katanya dalam sebuah wawancara. “Kota-kota yang anti-perumahan sedang menyusun peraturan pengendalian sewa mereka sendiri, sehingga pembangunan tidak mungkin dilakukan.”

Menurut Halatian, permintaan lokal dan pengendalian harga dapat meningkatkan harga rumah, tidak hanya bagi pengembang.

“Masyarakat tidak menyadari bahwa pada akhirnya penyewa, bukan pengembang, yang menanggung biaya tambahan atau penundaan,” katanya. “Jika suatu proyek membutuhkan biaya pembangunan yang terlalu besar, maka proyek tersebut tidak akan dibangun.”

“Jalan ke depan bersifat lokal”

Pendukung pengendalian sewa seperti Fields Figueredo percaya bahwa upaya untuk mengekang kenaikan harga sewa yang telah berhasil harus dilanjutkan di tingkat lokal.

Negara bagian dan daerah secara nasional per Januari 2021 mereka melakukannya Melindungi lebih dari 300 penyewa baru, menurut Koalisi Perumahan Berpenghasilan Rendah Nasional, sebuah organisasi nirlaba perumahan yang terjangkau.

Tahun ini, para pemilih di Old Orchard Beach, Maine memilih untuk mengontrol persewaan rumah mobil. Dan dalam tanah longsorPara pemilih di Hoboken, New Jersey, menolak proposal yang akan mengurangi aturan kenaikan sewa apartemen yang dikendalikan sewa di kota tersebut.

Menurut penyelidikan Stateline, lebih dari 25 tindakan pengendalian sewa lokal telah diusulkan di 18 yurisdiksi California sejak tahun 2016, dan hampir setengahnya disetujui.

Kegagalan Proposisi 33 menghalangi proposal tersebut Keputusan San Francisco adalah tentang pengesahan tindakan tersebut. Keputusan tersebut akan memperluas perlindungan pengendalian sewa di luar bangunan yang dibangun sebelum tahun 1979, namun hal ini terkait dengan pencabutan pembatasan Costa-Hawkins di seluruh negara bagian.