Di pasar perumahan California, bahkan dua orang dengan pekerjaan bergaji tinggi mungkin terpaksa membeli rumah. Tapi apa yang terjadi jika Anda menambahkan orang ketiga? Atau yang keempat?
Nestment, sebuah startup di San Francisco yang diluncurkan tahun lalu, membantu sekelompok keluarga dan teman mengumpulkan sumber daya mereka dan membeli rumah bersama. Startup ini mendukung semua jenis pembelian — apakah itu sebuah kelompok yang berbagi rumah untuk satu keluarga, properti multi-keluarga, tinggal di beberapa unit dan menyewakan unit lainnya, atau mengelolanya dari jarak jauh, baik itu properti investasi.
Perusahaan memberi “pembelinya” seperangkat alat yang memungkinkan mereka memahami situasi keuangan mereka, menentukan berapa banyak rumah yang mampu mereka beli, menemukan agen dan pemberi pinjaman, dan membuat kontrak hukum untuk properti yang mencakup semua barang kotor. — seperti bagaimana cicilan bulanan dibagi dan apa yang terjadi jika seseorang ingin menjual.
“Secara historis, sebagian besar kekayaan antargenerasi berasal dari real estat,” kata Niles Lichtenstein, pendiri Nestment. “Saya khawatir kita akan melihat penurunan tersebut karena harga properti meningkat dan pertumbuhan upah stagnan. Orang-orang menyewa untuk jangka waktu yang lebih lama dan mereka bahkan tidak berpikir untuk membeli… Bagi saya, yang terpenting adalah mendapatkan aset pertama itu.”
Grup Berita Bay Area berbicara dengan Lichtenstein tentang bagaimana ide Nestment muncul dan bagaimana perusahaan mempermudah pembelian rumah secara berkelompok. Wawancara telah diedit agar panjang dan jelasnya.
Pertanyaan: Bagaimana Anda bisa bergabung dengan Beli Bersama?
A: Setelah startup pertama saya terjual, saya membantu keluarga dan teman saya membeli bersama. Saya masuk dengan sejumlah modal awal, serta membangun model. Hal ini membutuhkan banyak koordinasi—mencari tahu bagaimana setiap orang mendapatkan kesetaraan, mengevaluasi apresiasi, dan menyelaraskan tujuan kami. Dan proses peminjamannya juga sangat menarik – banyak orang tidak tahu bahwa Anda dapat memiliki hingga empat peminjam bersama dengan hipotek biasa.
Saya telah melakukan ini dengan begitu banyak keluarga dan teman sehingga sekelompok karyawan di startup kedua yang saya dirikan bertanya-tanya, “Bagaimana kita bisa melakukan ini juga?” Jadi kami membuat halaman bernama “Beli properti bersama keluarga dan teman”. Tidak ada produk yang tersedia. Kami hanya ingin menguji proposisi nilai. Ada begitu banyak orang yang datang kepada kami dan berkata, “Inilah satu-satunya cara agar saya bisa mendapatkan rumah.” Jadi kami tahu kami sedang merencanakan sesuatu dan memutuskan untuk membangun perusahaan pada akhir tahun 2021.
Pertanyaan: Di Nestment, situasi penting apa yang ingin Anda fasilitasi untuk tim co-creator?
A: Yang pertama pada dasarnya adalah multi-keluarga – Anda memiliki banyak unit dan tinggal dalam satu unit. Harga per meter persegi sebenarnya lebih murah jika Anda membeli gedung apartemen, namun Anda bisa menyewa beberapa unit dengan harga pasar. Dan Anda dapat menghitung pendapatan sewa tersebut terhadap pendapatan Anda untuk mendapatkan hipotek.
Yang kedua adalah apa yang kita sebut sewa. Hal ini terjadi ketika masyarakat mengumpulkan sumber daya mereka untuk membeli di luar wilayah tempat mereka tinggal dan menyewakannya kepada penyewa jangka pendek atau jangka panjang.
Pertanyaan: Bagaimana jika ada masalah dengan rumah atau pengeluaran yang besar dan pemilik bersama tidak sepakat tentang apa yang harus dilakukan?
A: Semua ini dipertimbangkan dalam kontrak, kami akan membantu Anda menyusun proyek. Kita bisa menyusunnya agar punya hak suara dalam pengambilan keputusan besar. Atau bagaimana jika rumah Anda ambruk dan perlu diganti, namun tidak semua orang punya modal? Anda dapat memberikan pinjaman ke LLC sehingga Anda benar-benar dapat mengubah divisi ekuitas di rumah sehingga seseorang memberikan ekuitas daripada uang tunai untuk membiayai renovasi.
Pertanyaan: Bagaimana jika ada yang ingin menjual rumahnya, namun ada pula yang ingin mempertahankannya?
A: Ada dua struktur kontrak yang sedang kami kerjakan – satu di mana pemilik lain mempunyai hak penolakan selama 60 hari pertama, dan kemudian membukanya untuk keluarga dan teman lain selama 60 hari berikutnya. Kemudian, jika Anda mencapai titik enam bulan, Anda mungkin memiliki klausul mematikan yang dijual semua orang. Atau kami ingin membangun semacam pertukaran pecahan di mana Anda dapat membeli bagian rumah Anda di pasar terbuka.
Pertanyaan: Bagaimana dengan pajak? Jika rumah berada di LLC, masing-masing pembeli bersama tidak akan berhak atas pengurangan bunga hipotek, yang merupakan salah satu insentif finansial besar untuk membeli rumah.
A: Bagi yang memasukkannya ke dalam LLC (tidak semua orang), pengurangan bunga hipotek tetap diambil sebagai bagian dari biaya rumah, namun berbeda dengan pengurangan bunga hipotek bagi pemilik utama. Ada juga model hibrida, yang memungkinkan pemilik utama membebankan bunga hipotek sebagai biaya atas bagian rumah dan bagian sewa.
Pertanyaan: Bagaimana Anda menghasilkan uang?
A: Layanan ini gratis untuk pelanggan kami. Kami mendapat pembagian komisi saat kami merujuk orang ke agen penjual mereka. Pialang besar bersedia melakukan hal ini karena seringkali mereka adalah orang-orang yang tidak dapat membeli tanpa koordinasi yang kami berikan. Seringkali orang membeli properti yang lebih besar karena mereka sedang mengkonsolidasikan modalnya, sehingga komisinya lebih besar. Kami juga memiliki perjanjian sponsorship pemasaran dengan pemberi pinjaman.
Pertanyaan: Sejak National Association of Realtors menetapkan biaya agen, kami telah melihat beberapa pembeli memutuskan untuk bekerja dengan agen berbiaya tetap daripada agen tradisional yang mengenakan komisi 2,5% atau 3%. Bagaimana jika biaya agen turun? Apakah model bisnis Anda sepertinya mengandalkan biaya yang masih agak tinggi?
A: Kami menemukan bahwa pembeli kami lebih bersedia membayar agen karena kami adalah bagian dari transaksi. Dalam pembelian bersama, sensitivitas terhadap biaya agen sedikit berkurang karena Anda membaginya dengan orang lain.
Pertanyaan: Saya dapat membayangkan bahwa orang-orang tertarik dengan gagasan membeli bersama bukan hanya karena mereka dapat berbagi beban keuangan untuk membeli rumah, tetapi juga karena mereka menyukai gagasan untuk hidup bermasyarakat. Bagaimana menurutmu?
A: Jika Anda bisa melakukannya dengan cara yang benar, menurut saya membeli bersama dapat membangun ikatan yang lebih kuat, terutama ketika orang-orang merasa lebih terisolasi. Selain itu, di tempat seperti San Francisco, Anda memiliki banyak rumah yang terdiri dari tiga keluarga, jadi kami melihat banyak orang tua baru yang pindah kembali ke rumah orang tua mereka, sehingga kakek-nenek menghidupi anak-anak mereka – dapat mendukung. Seiring bertambahnya usia, orang tua dapat berada di sana untuk mendukung mereka.
Pertanyaan: Apa rencana pertumbuhan Anda?
A: Pada tahun pertama kami, kami bertransaksi di 10 negara bagian. Dalam jangka panjang, kami ingin menciptakan alat yang membantu pemilik bersama mengelola hubungan mereka dengan properti, dengan semua orang. Itu salah satu aset terbesar Anda, bukan? Jadi tujuan pertamanya adalah: Bagaimana kita bisa membantu masyarakat membeli secara lebih cerdas? Selanjutnya bagaimana cara mengelolanya bersama?
Nama: Niles Lichtenstein
Usia: 41
Tempat Lahir: Berkeley, CA
Tempat Tinggal: San Francisco, Kalifornia
Pendidikan: AB dari Universitas Harvard, 2003
Lima hal yang perlu diketahui tentang Liechtenstein
1. Ketika dia tumbuh besar di Berkeley, ibunya adalah seorang wiraswasta “pengganggu rumah tangga”, yang menyewakan kamar kepada mahasiswa internasional untuk memenuhi kebutuhan hidupnya.
2. Dia adalah penulis buku anak-anak Brooklyn Without Limits.
3. Kantornya di Nestment memiliki foto beberapa klien yang telah dibantu perusahaannya untuk membeli rumah di seluruh negeri.
4. Dia sebelumnya menjalankan startup yang didukung New York Times bernama Enwoven.
5. Istrinya Alicia Cheung adalah seorang desainer interior.
