Concord selangkah lebih dekat untuk melakukan zonasi ulang terhadap beberapa lingkungan berpenghasilan tinggi, yang sebagian besar berkulit putih – sebuah perubahan yang akan menciptakan 1.000 lingkungan baru berpenghasilan rendah dan rendah pada tahun 2031 di wilayah yang memiliki sekolah, taman, lapangan kerja, dan transportasi yang memungkinkan pembangunan dari unit multikeluarga.
Pemerintah kota menghabiskan waktu berbulan-bulan untuk mempelajari kelayakan proyek ini Proyek Pembangunan Kembali Perumahan yang Adil (AFFH).hal ini menciptakan zona zonasi seluas 20 hektar di Concord di mana pengembang dan pemilik properti dapat membangun hingga 60 unit per hektar perumahan dengan kepadatan tinggi selain menggunakan lahan yang ada.
Itu adalah patokan 1000 unit yang ditetapkan sendiri ditetapkan hampir dua tahun lalu Sebagai bagian dari Kerukunan Elemen perumahan. Disertifikasi oleh Departemen Perumahan dan Pengembangan Masyarakat (HCD) Negara Bagian pada Oktober 2023. dokumen 1100 halaman Dokumen tersebut menguraikan rencana delapan tahun kota tersebut untuk berhasil menyetujui 5.073 properti baru – lebih dari setengahnya harus terjangkau bagi penduduk berpenghasilan rendah dan menengah.
Dari sinilah proyek AFFH kota ini berasal AB 688, yang disahkan oleh anggota parlemen negara bagian pada tahun 2018 untuk mengatasi kesenjangan ras, etnis, dan ekonomi dalam kebijakan perumahan lokal. Memperluas Undang-Undang Hak Sipil federal tahun 1968, undang-undang tersebut memaksa semua kota di California berisi pembaruan substantif kebijakan perumahan mereka untuk “mengatasi pola segregasi dan mendukung komunitas inklusif yang bebas dari hambatan yang membatasi akses terhadap peluang berdasarkan karakteristik yang dilindungi.”
Asisten Manajer Kota Concord Justin Ezell mengatakan bahwa “zonasi” – mengubah peraturan penggunaan lahan di wilayah tertentu untuk memungkinkan perumahan multikeluarga dan pembangunan dengan kepadatan tinggi lainnya – adalah “salah satu strategi utama” bagi para pemimpin lokal di kota-kota seperti Pleasant The Hill, Walnut Creek, Milpitas dan Berkeley telah lama berjuang untuk mempermudah pembangunan dan meningkatkan mobilitas perumahan di lingkungan yang makmur.
Untuk menyediakan proyek AFFH yang efektifStaf Concord menganalisis kawasan amenitas dan dampak di kota yang semakin beragam—tidak termasuk lokasi dengan ruang terbuka yang dilindungi, rumah keluarga tunggal, akses terhadap fasilitas dengan tingkat sedang atau rendah, atau hambatan bermasalah lainnya. Pada akhirnya, a 7000 peta parsel – sekitar sepertiga dari seluruh luas daratan kota Daftar 25 lokasi telah dipersempit untuk konsultasi publik.
Pada hari Selasa, Dewan Kota Concord dengan suara bulat sepakat fokus pada tujuh situs berbedaterutama terkonsentrasi di sudut tenggara kota. Para perencana sekarang akan memulai proses peninjauan lingkungan hidup yang melelahkan, mengkaji bagaimana usulan perubahan zonasi AFFH dapat mempengaruhi sekolah, jalan, ekosistem dan masyarakat di sekitar properti tersebut.
Di urutan teratas daftar pendek tersebut adalah gedung Kmart seluas 90.000 kaki persegi di Clayton Road. hampir kosong sejak itu Tutup pada bulan Februari 2020.
Ini sekitar 8 hektar lahantidak termasuk pusat perbelanjaan yang berdekatan, yang saat ini dikategorikan untuk 24 tempat tinggal per hektar. Jika pejabat Concord melanjutkan rencana AFFH sebagaimana adanya, usulan overlay zonasi akan memungkinkan maksimal 471 rumah dibangun di sana — peningkatan 150% dari 188 rumah saat ini. Ekstensi serupa Kirker Pass Road berubah menjadi Ygnacio Valley Road, berfokus pada Clayton Faire, pusat perbelanjaan populer yang dapat menampung hingga 250 unit hunian. Selain itu, lokasi pengisian seluas 13 hektar di dekat Palm Lake Homes dapat mendukung sekitar 475 rumah tambahan di dekat Treat Boulevard dan Oak Grove Road.
Untuk skala, kompleks apartemen dengan 24 unit per hektar biasanya memiliki tinggi 2 hingga 3 lantai. Berdasarkan pedoman HCD, proyek yang memaksimalkan peraturan program yang diperluas – 60 unit per hektar – akan melebihi enam lantai.
Anggota dewan Dominic Aliano mengusulkan sebuah rencana yang akan menganalisis sebanyak mungkin pilihan berbeda untuk kota tersebut membuat peta konfigurasi secara realistis dapat mencapai tujuan yang ditetapkan oleh negara.
“Saat ini kita berada dalam keadaan di mana kita tidak mengetahui segalanya – kita harus memikirkan bagaimana hal ini akan berdampak pada setiap komunitas tertentu,” kata Aliano pada pertemuan dewan hari Selasa, memperingatkan kota tersebut agar tidak “membuka pusat hiburan. ” untuk meninjau worm untuk HCD dengan modifikasi zonasi tambahan lainnya yang mungkin tidak sesuai dengan undang-undang negara bagian. “Merupakan tanggung jawab kami untuk melindungi kualitas hidup orang-orang di komunitas kami. Faktanya adalah tidak semua orang akan senang dengan keputusan apa pun yang kami buat.”
Eric Yerkovich, penasihat utama di Raimi + Associates, mengatakan pola segregasi di dalam perbatasan Concord konsisten dengan komunitas di seluruh California.
Lingkungan Monumen dan North Concord, yang memiliki tingkat kemiskinan tertinggi di kota ini, melaporkan kesenjangan terbesar dalam hal ekonomi, ras, mobilitas ke atas dan akses terhadap perumahan yang adil, katanya. Sebaliknya, konsentrasi penduduk kaya yang lebih tinggi tinggal di bagian selatan dan timur Concord—wilayah dengan dampak ekonomi, pendidikan, dan lingkungan hidup yang lebih kuat.
“Seiring dengan semakin tingginya harga rumah – tidak hanya di Concord, tidak hanya di East Bay, namun di seluruh negara bagian,” kata Yerkovich, “semakin sulit bagi keluarga berpenghasilan rendah untuk menemukan perumahan di seluruh kota, dan khususnya di lingkungan berpenghasilan tinggi.” wilayah”.
Fase berikutnya dari proyek AFFH kota ini akan memakan waktu kerja keras selama sebulan.
Laporan dampak lingkungan diperkirakan akan selesai pada musim panas tahun 2025, yang akan ditinjau oleh Komisi Perencanaan Concord dan Dewan Kota untuk mendapatkan persetujuan akhir pada akhir tahun 2025 – beberapa bulan terlambat dari jadwal, menurut staf kota.
Di atas kertas, rencana AFFH dapat mencakup seperlima dari komitmen perumahan Concord di seluruh negara bagian.
Namun, tidak ada jaminan bahwa zonasi hamparan yang baru akan menghasilkan pembangunan dengan kepadatan tinggi sesuai yang diharapkan, dan masih ada pertanyaan tentang jenis cetak biru apa yang dapat dibangun.
Wakil Walikota Laura Nakamura khawatir bahwa proyek dengan kepadatan lebih rendah mungkin lebih sesuai dengan pasar konstruksi dan tenaga kerja saat ini, mengutip data kota terbaru. analisis kelayakan selama pertemuan dewan gabungan dan komisi perencanaan yang berlangsung selama lima jam pada hari Selasa.
Dibandingkan dengan rencana Concord saat ini untuk 60 unit per hektar, Nakamura mengatakan, “implikasi dari apa yang kami lakukan (dengan proyek AFFH) sangat berbeda.”
Demikian pula, Komisaris Perencanaan Jason Laub adalah salah satu pejabat yang telah mempertimbangkan cara untuk memenuhi target 1.000 unit kota sambil menjaga kepadatan proyek tetap rendah di lapisan regional.
Namun Manajer Kota Valerie Barone mengatakan, berdasarkan percakapan yang sedang berlangsung dengan elemen perumahan Concord dan pejabat perumahan negara bagian dalam mengembangkan bahasa kebijakan AFFH, “negara mungkin tidak peduli dengan pendekatan tersebut.”
“Negara bagian telah memberi Anda dek yang agak terbatas untuk Anda mainkan,” kata Barone, Selasa. “Kami mencoba mencari cara terbaik untuk melakukannya mengingat kendala-kendala ini.”
